学科Ⅰ（計画）
一級建築士 令和6年度 学科Ⅰ（計画） 問20
問題・正答・学習用解説
問題
建築のマネジメントに関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。選択肢
正答と解説
正答：（1）
正答の考え方
正解は（1）です。PFIは、民間の資金や経営・技術の力を活用して公共施設等を整備・運営する手法です。BOTとBTOは、どちらも民間が建設や運営に関わりますが、「公共へ所有権を移す時点」が異なります。BはBuild（建設）、OはOperate（運営）、TはTransfer（移転）で、文字の並びを時間の順に読みます。
BOTは、民間が建設し、一定期間運営した後に公共へ所有権を移す方式です。BTOは、民間が建設し、完成後に公共へ所有権を移してから、一定期間運営する方式です。（1）の「完成直後に所有権を移転し、その後に維持管理・運営する」という説明はBTOに当たります。
例えば公共の運動施設なら、完成時から公共が所有して民間が運営するのがBTO、契約期間中は民間が所有・運営し、期間終了時に公共へ移すのがBOTです。施設の所有者と、日々受付や清掃を行う運営者は同じとは限りません。誰が建てるかだけでなく、各時点で誰が所有し誰が運営するかを分けることが判断の鍵です。
各選択肢の解説
選択肢1
（1）不適当です。設問の順番は建設、所有権移転、運営なので、BTO方式です。BOT方式なら建設、運営、所有権移転の順になり、移転は原則として事業期間の終了時です。どちらも民間が資金調達して建設・運営に関わるため、それだけでは区別できません。「完成直後」と「一定期間の後」という時点に注目します。所有権を公共へ移した後でも、契約に基づいて民間が維持管理や運営を行うことは可能です。
選択肢2
（2）適当です。プロパティマネジメントは、不動産を日々運営し、その価値や収益を維持・向上させる管理です。建物の清掃や設備管理だけでは、空室が多いビルの収入は回復しません。そこで入居者を募集・調整するリーシングや、魅力や機能を高める改修工事の管理を含むことがあります。実際にどこまで受託するかは契約によりますが、建物の物理的な保守だけに限定される業務ではありません。
選択肢3
（3）適当です。ライフサイクルマネジメントは、建物の企画から使用中の改修、最後の解体・廃棄までを通して、機能と費用を管理する考え方です。初期費用が安くても、光熱費や頻繁な修繕費が多ければ、長期的に有利とは限りません。一方、費用を抑えるために必要な安全性や機能を落とすことも適切ではありません。使用期間中の要求の変化を見込み、適切な時期の更新や改修を計画する点に意味があります。
選択肢4
（4）適当です。BIMは、三次元の建物形状に、材料、寸法、性能、コスト等の情報を結び付ける仕組みです。例えば画面上の壁を単なる線や面として扱うのでなく、厚さや仕上げの情報をもつ部材として扱います。その情報は、設計の検討、施工時の干渉確認、維持管理時の機器確認などへ活用できます。ただし入力情報が古いままなら現物とは一致しません。三次元表示だけでなく、情報を更新し共有する運用が重要です。
周辺知識
建築のマネジメントは、建物をつくる一瞬だけでなく、お金、所有、利用、情報を時間の流れの中で整える仕事です。本問の用語は、対象とする側面が異なります。PFIの方式は公共と民間の役割分担、プロパティマネジメントは不動産の日常的な運営、ライフサイクルマネジメントは建物の一生、BIMは建物に関する情報の扱い方に着目しています。
例えば公共施設をBTOで整備する場合、完成後の所有者は公共でも、運営は民間が担います。その建物について、設備の更新時期と将来費用を計画すればライフサイクルの管理になり、機器の型式や設置場所を建物モデルに結び付ければBIMの活用になります。複数の用語は競合する方式ではなく、一つの事業の中で同時に使われることがあります。
長期的な管理では「安く建てる」と「使い続ける間の負担を抑える」を一緒に検討します。将来の費用は、故障や利用状況で変わるため、最初の予測だけで確定できません。実際の使用状況を記録し、計画と情報を更新することが、建物の機能と価値を保つために必要です。